요즘 깡통전세의 ‘진짜’ 이유와 해법 알아보겠습니다.

깡통전세의 본질? : 깡통전세는 집값보다 전세금이 더 비싼 상황을 의미하는 말입니다. 하지만 전세금이 올라서 그렇게 됐다기보다 집값이 내려가는 바람에 그렇게 된 것이죠. 일부 전세 사기를 기획한 이들이 전세금을 너무 많이 받았다는 게 부각되면서 사건의 핵심을 ‘과도한 전세금’으로 두고 이를 막기 위해 다양한 재발 방지책들(관련 기사)이 거론되고 있지만, 진짜 이유는 ‘집값의 하락’입니다. 전세금이 올라간 것보단 집값이 낮아진 것이 깡통전세의 본질인 겁니다.
출처: 리멤버 나우 - https://app.rmbr.in/5DNYmFmcJzb

요즘 깡통전세의 '진짜' 이유와 해법

 

원인 따라 대책도 다르다 : 세입자의 전세금을 노리고 과도한 전세금을 받은 게 문제라면 전세 사기가 벌어진 그런 집들에서만 문제가 생겨야 할 텐데 현실은 그렇지 않거든요. 경기도에도 2만채가 넘는 주택들이 깡통전세 위험이 있다는 사실(관련 기사)은 요즘 벌어지고 있는 일들이 일부 전세 사기꾼들의 범죄 행위가 아니라 집값 하락에 따른 광범위한 현상임을 설명하고 있습니다.

집값이 내려간 게 문제인지 전세 가격이 올라간 게 문제인지 굳이 구별해야 하는 이유는 ‘원인을 무엇으로 보느냐에 따라 그 해법도 180도 달라지기 때문’입니다. 집값 하락이 문제라면 집값이 하락하지 않도록 하는 대책을 고민해야 하지만, 전세 가격이 높았던 게 문제라고 진단한다면 비싼 전세를 금지하는 식의 대책이 거론될 수밖에 없기 때문입니다.

전세가 규제가 답일까? : 그런데, 과도하게 비싼 전세를 막기 위해 집값의 일정 비율 이하의 전세금만 허용하는 식으로 강제하는 정책은 효과를 거두기도 어렵고 부작용만 양산할 수 있습니다. 예를 들어 집값은 3억원인데 전세가 2억8000만원인 집들이 모여있는 동네가 있다면 이 동네의 집들은 전세로 들어가기엔 위험합니다. 때문에 정부가 이 집들이 2억1000만원보다 전세가를 더 받으면 안된다는 규제를 한다고 가정해보죠. 그럼 다들 2억1000만원 이하의 전세 계약만 맺게 될까요?

이 동네는 교통이 괜찮든 집들이 괜찮든 어떤 이유로든 전세가 2억8000만원쯤 하는 동네였을 겁니다. 그런 동네의 전세를 2억1000만원 이하로만 받게 하면 전국에서 그 동네로 세입자들이 몰려 치열한 경쟁을 벌이게 될 것입니다. 너도 나도 세입자로 들어오려고 하기 때문에 도배나 인테리어도 세입자가 해야하는 조건이 달릴 수도 있고, 관리비를 비싸게 받아 모자란 전세금 수입을 충당하려는 시도도 있을 수 있습니다. 결국은 보이지 않는 비용을 세입자들이 부담하게 됩니다.

전세가 2.8억짜리 집값이 왜 3억밖에 안 될까? : 깡통전세의 원인을 집값 하락에서 찾는다면 대안도 달라집니다. 이제는 왜 전세가 2억8000만원이나 하는 집의 실제 집값이 3억원밖에 안 될까를 생각하게 됩니다.

그 이유는 간단합니다. 해당 집의 전세는 2억8000만원이나 되지만 그 집을 3억원에 구매해서 거주하려는 수요는 매우 적기 때문입니다. 2억8000만원이나 되는 전세금을 낼만한 괜찮은 집인데 왜 3억원에 구매는 안 하려고 할까요. 그건 그런 집(빌라 등)을 매수하면 무주택 기간이 사라지기 때문입니다.

우리나라의 청약 제도는 무주택 기간이 길면 높은 가점을 주는 방식입니다. 중간에 빌라 같은 나쁜(?) 주택을 매수한 경력이 있으면 청약 가점으로 이른바 로또 아파트를 분양 받는 게 불가능해집니다. 그러니 빌라를 구매할 여력이 되는 수요자들도 빌라는 전세로나 거주하는 곳이고 매수하면 안 되는 곳이라고 생각하게 됩니다. 다들 전세로만 거주하려 하고 매수는 안 하려 하니 그런 동네는 전세가는 높고 집값은 저렴해지는 거죠. 자연스레 깡통전세가 나오는 겁니다.

빌라도 사고싶게끔 만들어야 : 결국 빌라 밀집 지역의 깡통전세 사고는 ‘빌라를 전세가 아닌 내 집으로 구매하고 거주하려는 수요’를 늘리면 많은 부분을 해결할 수 있는 문제입니다. 청약 제도를 조금 고쳐서 무주택 기간을 청약 가점 기준에서 빼거나 그 비중을 매우 낮게 만들면 아파트를 구매하기 이전의 중간 단계로 빌라를 구매해서 거주하다가 그 빌라를 좋은 가격에 팔고 아파트를 구매하는 게 가능해질 겁니다. 아파트를 청약해서 당첨되는 게 목표가 되고 이를 위해선 다른 주택을 소유한 경력이 있어선 안 되는 다소 이상한 주택 공급 정책을 바꿔보는 것도 전세 사고를 방지할 수 있는 근본적 해법 중 하나가 될 것 같습니다.


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